Leistungslose Wertsteigerung, Planwertzuwachs & Bodenwertzuwachssteuer: Eine Begriffserklärung

09. Januar 2020 | von Anno Dietz und Simone Burger

Auf Twitter trendet #Bodenwertzuwachssteuer und Haus & Grund schwant schon Böses. Mit ihrem Interview haben Saskia Esken & Norbert Walter-Borjans eine zentrale Frage angesprochen - die Frage nach dem Grund und Boden. Weil aber in der öffentlichen Debatte der vergangenen Tage einiges durcheinanderging, wollen wir hier kurz die Kernbegriffe erläutern und Unterschiede und Gemeinsamkeiten deutlich machen.

Explosion der Bodenpreise

In den vergangenen Jahren konnten in allen Großstadtregionen enorme Bodenpreissteigerungen festgestellt werden. Insbesondere in Folge der Finanzkrise flossen erhebliche Kapitalströme aus risikobehafteten Anlagen in die wertstabilen Wohnungsmärkte. Die Folge war eine zunehmende Finanzialisierung des Wohnungsmarktes und die weitere Komodifizierung des Wohnens. Wohnung wurde noch mehr zur Ware — und für viele bald unbezahlbar.

Am Beispiel Münchens wird das deutlich. Hier haben sich die Baulandpreise seit 2006 mehr als verdreifacht — und da sind die Innenstadtlagen gar nicht mit berücksichtigt. Seit 1950 können wir sogar auf eine Steigerung von mehr als 39.000 Prozent zurückblicken! Eine Zahl, die eher nach einem Rechenfehler klingt als nach bitterer Realität.

Diese Wertzuwächse, entstehen aber eben nicht weil der/die Grundstückseigentümer/-in investiert, sondern weil die Gesellschaft, die Kommunen, das Land und der Bund die Schaffung und Instandhaltung technischer und sozialer Infrastruktur finanziert. Es sind nicht die Investionen in Gebäudesubstanz und Wohnungsaustattung, die den Wert des Grundstücks bestimmen — und wir sprechen hier nur von den Grundstückswerten — sondern die Nähe zu U-Bahn, Schule und Arbeitsplatz. Es sind überwiegend öffentlichen Investitionen, die die Grundlage der Entwicklung bilden, von der die Grundstückseigentümer*innen profitieren.

Deshalb müssen diese Wertzuwächse auch ihren Teil zur Finanzierung der Gemeinschaftsaufgaben beitragen. Dazu gehört es vor allem auch, dafür zu sorgen, dass die Stadt nicht für viele unbezahlbar wird. Um vielfältige Quartiere für alle zu erhalten braucht es dauerhaft bezahlbaren Wohnraum. Wo der Quadratmeter Grundfläche einen Bodenrichtwert von 14.000 Euro (Beispielgrundstück München Haidhausen 2018) aufweist, da entsteht auf einem renditeorientierten Wohnungsmarkt keine bezahlbaren Wohnungen. Dafür braucht es die Ausweitung des öffentlichen und gemeinnützigen Wohnbaus als Gegengewicht!

Planwertausgleich & Bodenwertzuwachssteuer — eine Übersicht
Planwertausgleich & Bodenwertzuwachssteuer — eine Übersicht

Bodenwertzuwachssteuer

Das Konzept der Bodenwertzuwachssteuer, wie wir sie vorschlagen, sieht die Besteuerung des Wertzuwachses eines Grundstücks vor, der sich zwischen dem Zeitpunkt des Kaufes und dem Zeitpunkt des Verkaufes ergibt. Sie wird fällig, wenn bisher fiktiven Bodenwerte kapitalisiert werden . Das heißt ganz konkret, sie wird nur beim Verkauf fällig und ist vom Verkäufer zu zahlen — sonst nicht! Somit ist auch das Argument des selbstgenutzten Wohneigentums, welches hier buchstäblich wegbesteuert würde hinfällig!

Nochmal: Ziel der Besteuerung sind nicht die kleinen EigentümerInnen! Tatsächlich geht es um die enormen Spekulationsgewinne, die in den vergangenen Jahren auf dem Wohnungsmarkt insbesondere in attraktiven Großstadtlagen erzielbar waren. Das wird durch entsprechende Freibeträge, Steuerbemessung und Hebesetze sichergestellt. Somit wird dann auch das angebliche Szenario vom notwendigen Verkauf des Eigenheims (Stichwort z.b. „Barrierefreiheit“) und der Wegbesteuerung der Alterssicherung ausgeschlossen.

Planwertzuwachs und Planwertausgleich

Als Sonderfall der Wertsteigerung bezeichnet der Begriff Planwertzuwachs den Wertgewinn eines Grundstückes, der den „Planungsbegünstigten“ allein dadurch entsteht, dass die Kommune als Träger der kommunalen Planungshoheit auf bisher ungeplantem Gebiet neues Baurecht schafft. Durch den Erlass eines Bebauungsplans wird aus Bauerwartungsland Bauland. Auf dem ehemaligen Acker können Wohnungen entstehen.

Auch diese leistungslosen Bodenwertsteigerungen beruhen alleine auf der Leistung der Kommune, die finanziert durch die Allgemeinheit die notwendige technische und soziale Infrastruktur schafft. Erschließungsbeitragssatzungen sind hier ein unzureichendes Mittel, da sie nur die unmittelbaren Erschließungskosten abdecken — aber für ein funktionierendes Wohnumfeld braucht es viel mehr!

Ein Instrument, mit dem bereits heute diese Planwertzuwächse zur Finanzierung der Folgekosten herangezogen werden, ist das des städtebaulichen Vertrags. In München kommen diese bereits seit 1994 im Rahmen der sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) zum Einsatz um die Folgekosten sozialer und technischer Infrastruktur, sowie die Schaffung sozial-gebundenen Wohnraums durch die Planwertzuwächse zu finanzieren.

Diese Verträge sind aber begrenzt durch einen eng gefassten Ursächlichkeitsbegriff, der beispielsweise die Umlage der Kosten der Erschließung durch den ÖPNV verhindert. Das wollen wir ändern! Als ersten Schritt gilt es die bestehenden Instrumente zu stärken und anrechenbare Folgekosten auszuweiten. Grundsätzlich braucht es aber die explizite & rechtssichere Verankerung eines Planwertausgleichs im Baugesetzbuch BauGB.

Was denn jetzt? Beides!

Planwertausgleich funktioniert nur dort, wo neues Baurecht geschaffen wird. Aber grade dort, wo sich die Entwicklung der Bodenwerte vollends in die sauerstoffarmen Regionen schwindelnder Höhen verabschiedet, greift dieses Mittel nicht! Im „bebauten Innenbereich“ werden Baurechte nicht durch den Erlass von Bebauungsplänen, sondern sind nach §34 BauGB durch „Art und Maß der umgebenden Bebauung“ begründet.

Wenn in diesem Gebiet neu gebaut wird hat die Stadt oder Kommune keine Möglichkeit die Eigentümer über einen städtebaulichen Vertag an den Kosten zu beteiligen. Deshalb braucht es hier die Bodenwertzuwachssteuer, die bei Verkauf der Grundstücke greift. Wir brauchen schlicht beide Instrumente. Deshalb finden sich im Beschluss des Bundesparteitags auch beide Forderungen.

Anno Dietz und Simone Burger

Anno Dietz ist Vorstandsmitglied der Münchner SPD. Simone Burger ist Geschäftsführerin des DGB-München und Stadtratsmitglied. Sie kandidiert am 15.03.2020 für die SPD auf Platz 6.

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